Qu’est-ce que les hypothèques ?

Les archives des hypothèques sont une vraie mine d’or pour les généalogistes qui s’intéressent au patrimoine immobilier de leurs ancêtres ! Mis en place à la fin du XVIIIe siècle, ces registres ont été créés pour assurer la transparence des transactions immobilières. Ainsi, à partir de 1798, toute mutation de propriété devait être transcrite, et toute dette garantie par un bien immobilier inscrite, afin de protéger les créanciers et les futurs acheteurs d’un bien, comme une maison ou un terrain.

On distingue deux types de documents dans ces archives :

• l’inscription : qui enregistre les dettes (hypothèques) liées à un bien

• la transcription : qui reproduit intégralement les actes de mutation de propriété (vente, donation, partage…).

Le système des hypothèques, organisé par bureau depuis le XVIIIe siècle, disparait avec le décret du 4 janvier 1955 qui réforme la publicité foncière en créant un fichier immobilier par commune.

Quel intérêt pour les généalogistes ?

Les archives des hypothèques sont une ressource précieuse pour les généalogistes qui souhaitent enrichir leurs recherches. Elles permettent notamment d’étudier l’histoire immobilière d’une personne ou d’un bien, en offrant de nombreuses pistes d’exploration :

• Étudier le patrimoine immobilier d’une personne :
  En retrouvant tous les biens qu’elle a possédés au fil du temps, les modalités d’acquisition et de transmission, les montants des transactions et les identités des vendeurs et acheteurs. Cela permet ainsi d’éclairer les liens familiaux et de mieux comprendre la situation économique d’une famille ou d’une personne.
• Reconstituer l’histoire d’un bien immobilier :
  En suivant son évolution à travers les différents propriétaires successifs, en analysant les dates de mutation, les types de transmission (vente, héritage, donation, partage), et les changements de valeur au fil du temps.
• Contourner la complexité des recherches notariales :
  Contrairement aux actes notariés, il n’est pas nécessaire de connaître à l’avance la date exacte d’une transaction ni le nom du notaire. Les registres des hypothèques contiennent des copies intégrales de tous les actes de mutation immobilière.
• Compléter les recherches cadastrales :
  Utilisées avec le cadastre, les archives des hypothèques permettent de reconstituer de façon plus précise et détaillée l’histoire d’une propriété ou le patrimoine immobilier d’une famille.
  
  Pour des recherches immobilières complètes en généalogie, découvrez comment croiser les archives des hypothèques avec celles du cadastre. Je vous explique tout dans cet article !

Comment faire des recherches dans les archives des hypothèques ?

Les recherches dans les archives des hypothèques peuvent sembler complexes, à cause des divers documents qu’elles contiennent. Mais il suffit de suivre quelques étapes simples pour retrouver facilement une transcription ou une inscription aux hypothèques. Je vais tout vous expliquer !

Mais avant de commencer, il faut savoir que ces archives, conservées aux archives départementales en série Q, et le plus souvent en sous-série 3Q, sont malheureusement rarement numérisés ! Il faut donc, dans la majorité des cas, se rendre en salle de lecture pour consulter ces documents. Certains départements ont cependant numérisé et mis en ligne les premiers registres à consulter, c’est-à-dire les tables alphabétiques et les répertoires de formalités. Seule la dernière étape, consulter l’acte complet, sera à faire aux archives départementales. La cote du document à commander en salle de lecture pourra même se faire en ligne grâce aux inventaires.

1. Rassembler les informations

Avant de commencer, il faut avoir :

• Le nom de la personne recherchée,
• La ville où se trouve le bien immobilier recherché (ou la ville où l’individu pourrait être propriétaire)

Exemple : Je sais que Frédéric Alexandre COMPAN a été propriétaire sur la commune de Clarensac, dans le Gard. Il est maçon et époux de Louise Marignan.

2. Identifier le bureau d’hypothèques

Les hypothèques sont organisées par bureaux d’hypothèques, chaque bureau couvrant un territoire géographique englobant plusieurs communes. Il faut donc déterminer à quel bureau est rattaché la commune (ou le territoire) pour laquelle vous faîtes des recherches. Pour cela, les archives départementales proposent souvent une carte ou un tableau de correspondance, disponible sur leur site internet, ou en salle de lecture. Sinon, il faut consulter la liste des bureaux et cibler ceux qui sont les plus pertinents, au risque de faire la même recherche sur 2 ou 3 bureaux différents avant de trouver le bon.

Exemple : Sur le site des archives du Gard, je trouve la liste des communes concernées pour chacun des 4 bureaux d’hypothèques existants. Clarensac fait partie du bureau de Nîmes.

3. Utiliser la table alphabétique

La recherche commence par la consultation d’une table alphabétique, qui vous donnera les références pour retrouver la personne recherchée. Elle est composée de nombreux registres !

Sélectionnez le bureau identifié, puis le volume de la table alphabétique qui inclut le nom recherché. La plupart du temps, c’est indiqué dans les inventaires, ou sur le site des archives quand c’est en ligne.

🔎 Conseils de lecture :

• Dans certains départements, hommes et femmes peuvent être séparés sur les pages gauches/droites.
• Dans d’autres, l’ordre peut suivre l’alphabétique du prénom, pour toutes les personnes portant le même nom (ex : tous les Antoine DURAND, puis tous les François DURAND…).

Chaque ligne de la table correspond a un individu. Son prénom, son métier et son lieu de résidence sont indiqués, parfois également le nom de son conjoint.

Une fois la bonne personne repérée, il faut noter les informations qui sont en bout de ligne : le numéro de volume et le numéro de case. Ce sont les références qui permettront de poursuivre la recherche dans les registres suivants : les répertoires des formalités.

Exemple : Pour retrouver Frédéric COMPAN dans les tables alphabétiques du bureau de Nîmes, je dois consulter le volume 62, qui comprend tous les noms allant de COMMINS à CONSTANT.

Au fil des pages, je tombe sur mon Frédéric Alexandre COMPAN. Toutes les informations inscrites me permettent de confirmer que c’est bien la personne que je recherche.

En bout de ligne, je note soigneusement les références mentionnes. Dans ce cas, il est concerné par deux références différentes. Et je vois aussi qu’il est noté deux fois ! Une fois noté à Montpezat, sa commune de naissance où je sais qu’il est également propriétaire, et Clarensac, commune où je le recherchais. Mais dans les deux cas, les références sont les mêmes.

Je note donc :

Volume 107 – Case 49

Volume 118 – Case 729

4. Utiliser le répertoire des formalités

Toujours au sein du même bureau identifié, il faut consulter les répertoires de formalités, qui sont, eux aussi, un ensemble de registres. Ils sont numérotés, le premier volume ouvert correspondant au numéro 1 et les registres étant ensuite créés au fur et à mesure des besoins, des inscriptions.

Le numéro de volume, relevé sur la table alphabétique, correspond au numéro de registre des répertoires de formalités à consulter. Il faut donc consulter ce registre-là.

Il faut ensuite le feuilleter pour retrouver la personne recherchée. Chaque double page est composée de 2, 3 ou 4 « cases », numérotées verticalement, dans l’ordre croissant. Il faut donc se rendre sur la page qui contient la case dont vous avez préalablement relevé le numéro dans la table alphabétique.

Dans la case, vous trouverez :

• Nom, prénom, métier, résidence,
• Éventuel conjoint (avec ses propres références si concerné).

La case est divisée sur la double page :

• Page gauche ➔ toutes les transcriptions (mutations de propriété),
• Page droite ➔ toutes les inscriptions (créances hypothécaires).

Les inscriptions et les transcriptions sont inscrites sous forme de liste, chacune sur leur page. Sur chaque ligne, vous trouverez :

• Les références (volume et article)
• Date de transcription ou d’inscription
• Nature de l’acte (vente, donation…) dans le cas d’une transcription
• Montant ou évaluation du bien, ou le montant de la créance
• Quelques autres informations comme le nom du créancier, pour une inscription d’hypothèque

Les informations essentielles à relever sont les références, qui vont vous permettre de retrouver l’acte complet (d’inscription d’hypothèque ou de mutation de propriété) dans les registres suivants : les registres de formalités.

La recherche de chaque transcription ou inscription se fait ensuite individuellement, pour chacune d’entre-elles.

Exemple : Je dois donc consulter la case 49 du volume 107 des répertoires de formalités pour y retrouver Frédéric COMPAN et la liste des mutations de propriétés et inscriptions d’hypothèques qui le concernent.

Je regarde ensuite la liste des transcriptions, sur la page de gauche et je relève les références qui m’intéressent. Dans cet exemple, on va s’intéresser plus particulièrement à cette acquisition de 1000 francs, transcrite le 2 février 1863. On note donc les références pour la recherche dans les registres de formalités : volume 621 – Article 90.

5. Retrouver l’acte dans les registres de formalités

Une fois le bon registre en main, identifié grâce au numéro de volume relevé dans le répertoire de formalité, il faut le feuilleter pour trouver le acte. Pour cela, chaque acte est identifié un « numéro d’article » que vous avez noté grâce au répertoire des formalités. Les actes sont inscrits chronologiquement, les numéros d’articles sont donc dans l’ordre croissant.

En marge de chaque article figurent :

• Le type d’acte (vente, donation, inscription de créance…),
• Les noms des parties (vendeur, acquéreur, créancier…).

Exemple : Aux archives du Gard, les premières étapes ont pu se faire en ligne, mais la consultation des registres des formalités doit se faire en salle de lecture. Je repère donc la cote du registre qui m’intéresse, grâce aux inventaires qui sont en ligne.

Une fois en salle de lecture, je commande donc la cote 41 Q 2/621.

Dans ce registre, je recherche l’article 90, concernant l’acquisition faite par Frédéric Compan en 1863 :

Et voilà : vous avez trouvé votre acte !